國內物流地產領域迎來資本運作新突破。6月30日，上海證券交易所正式迎來全國首只以倉儲物流為核心底層資產的混合業態基礎設施機構間REITs——京東高和現代化基礎設施REITs掛牌上市。該項目總投資規模達42億元，通過資產證券化創新模式為行業存量資產盤活提供全新路徑。

該產品由京東產發與高和資本聯合發起，渤海匯金證券資管擔任計劃管理人。底層資產覆蓋長三角與成渝經濟圈核心物流樞紐，包含昆山、南京、成都、德陽四地的高標準智慧物流園區，業態組合突破傳統倉儲范疇，創新性融入配套算力設施等增值服務。發行架構采用純權益型設計，完全基于資產現金流與估值定價，成功吸引頭部保險機構及國資平臺超額認購。

相較于傳統公募REITs嚴格的準入標準，此次發行的機構間REITs展現出顯著差異化優勢。公募倉儲類REITs要求底層資產須具備三年穩定運營期及持續正向現金流，導致大量培育期資產及復合型物流項目難以入池。而新模式不僅放寬運營周期限制，更首創"倉儲+配套業態"混合打包上市機制，精準匹配智慧物流與供應鏈一體化發展趨勢。

此次創新實踐標志著京東產發資本運作體系的進一步完善。繼全國首單民企倉儲物流公募REITs落地并完成兩輪擴募后，該機構通過構建"公募REITs+機構間REITs+Pre-REITs"多層次資本平臺，有效破解物流地產重資產運營導致的資金沉淀難題。這種梯度化資本運作模式，為行業提供了從資產培育到證券化的全周期解決方案。

行業專家指出，當前國內倉儲物流業正從規模擴張轉向質量提升階段。長期以來，物流地產過度依賴債權融資導致行業杠桿率居高不下，資產周轉效率偏低。機構間REITs的常態化運作將引導保險等長期資本進入，優化行業融資結構，顯著降低企業運營壓力。據測算，該模式可使物流企業資產負債率下降約8-12個百分點。

該產品的示范效應正在顯現。業內人士分析，REITs市場的多元化發展將加速淘汰低效倉儲設施，推動行業向高標智慧化方向升級。預計未來三年，將有超過2000萬平方米的老舊物流園區面臨改造或退出，為現代化物流基礎設施騰挪發展空間，助力構建與新質生產力匹配的現代物流體系。