國內物流地產領域迎來資本運作新突破。6月30日，由京東產發(fā)與高和資本聯合發(fā)起的現代化基礎設施機構間REITs在上海證券交易所正式上市，發(fā)行規(guī)模達42億元，成為國內首單以智慧物流園區(qū)為核心資產的混合業(yè)態(tài)基礎設施證券化產品。該產品通過創(chuàng)新架構設計，填補了物流資產證券化鏈條的關鍵空白，為行業(yè)存量資產盤活提供了可復制的資本運作范式。

該REITs底層資產覆蓋長三角與成渝經濟帶的四大核心物流樞紐，包括昆山、南京、成都、德陽等地的高標智慧物流園區(qū)。項目創(chuàng)新性地將倉儲設施與配套算力中心等業(yè)態(tài)打包上市，形成"倉儲+科技"的復合資產包。渤海匯金證券資管擔任計劃管理人，在發(fā)行過程中獲得保險資金、國有資本等長期投資者的超額認購，充分體現市場對智慧物流資產價值的認可。

與傳統公募REITs相比，該產品展現出顯著差異化優(yōu)勢。公募倉儲類REITs對資產運營年限、現金流穩(wěn)定性要求嚴苛，導致大量新興物流資產難以達標。而此次發(fā)行的機構間REITs采用純權益架構，突破單一資產限制，允許運營期較短的復合型資產入池，更契合智慧物流園區(qū)多業(yè)態(tài)融合的發(fā)展趨勢。這種靈活的準入標準為行業(yè)培育期資產提供了證券化通道，有效縮短了資本循環(huán)周期。

京東產發(fā)通過此次創(chuàng)新，已構建起涵蓋公募REITs、機構間REITs、Pre-REITs的全周期資本運作體系。此前其民企倉儲公募REITs已完成兩輪擴募，此次機構間產品的落地，標志著企業(yè)形成"培育-運營-證券化-再投資"的完整閉環(huán)。這種多層次資本架構有效緩解了物流地產重資產、長周期的資金壓力，為行業(yè)破解融資難題提供了新思路。

行業(yè)專家指出，當前物流地產正從規(guī)模擴張轉向質量提升階段。長期以來，行業(yè)過度依賴債權融資導致杠桿率居高不下，資產周轉效率偏低。機構間REITs的常態(tài)化發(fā)展，能夠吸引保險資金等長期資本進入，優(yōu)化行業(yè)融資結構。據測算，該模式可使物流企業(yè)資產負債率下降約8-10個百分點，同時通過資產出表提升ROE水平。

該產品的示范效應正在顯現。業(yè)內人士透露，多家物流企業(yè)已啟動混合業(yè)態(tài)資產包梳理工作，預計年內將有更多"倉儲+產業(yè)配套"類REITs產品申報。這種趨勢將加速淘汰低效倉儲設施，推動行業(yè)向智能化、集約化方向升級，為構建現代物流體系提供堅實的資產基礎。