華夏保利發展封閉式商業不動產證券投資基金（簡稱“華夏保利商業REIT”）近日正式獲得中國證監會注冊批復及上海證券交易所無異議函，標志著我國首單央企商業不動產REITs項目落地。作為保利發展在商業資產證券化領域的重要突破，該產品不僅為資本市場提供了優質投資標的，更通過可復制的實踐路徑助力房企盤活存量資產、推動輕重資產分離轉型，為我國商業不動產與公募REITs行業協同發展注入新動能。

該基金底層資產涵蓋廣州珠江新城核心區的保利中心與佛山千燈湖商圈的保利水城，形成高端寫字樓與商業綜合體的互補布局。廣州保利中心地處國家級CBD核心地段，一線臨江的稀缺區位使其成為區域標桿項目；佛山保利水城則依托廣佛同城化優勢，坐擁145.8萬常住人口消費腹地，通過濱水特色街區改造與城市首店引進，持續強化休閑消費目的地屬性。兩處資產均已進入穩定運營期，2025年數據顯示，廣州項目租戶續約率達75%，佛山項目出租率長期保持在90%以上，為基金收益提供堅實保障。

項目運營體系呈現“央企+專業機構”的強協同特征。原始權益人保利發展作為行業頭部企業，持有購物中心、寫字樓等全品類商業資產超200個，在建擬建項目超20個，形成覆蓋全國核心城市的資產儲備網絡。其母公司保利集團位列《財富》世界500強第199位，依托全產業鏈資源優勢，可為產品提供從Pre-REITs培育到公募REITs擴募的全周期支持。運營管理方面，保利商業物業獨創“資產+物管+企服”三位一體模式，服務金融、高端制造等領域超2000家企業；和匯商管作為保利商旅旗下專業機構，管理規模超410萬平方米，在商業綜合體運營領域積累豐富經驗。

專業機構陣容為項目穩健運行提供多重保障。計劃管理人中信證券作為國內首個資產規模突破萬億的證券公司，連續十余年保持行業財務指標領先地位；基金管理人華夏基金管理規模超3.2萬億元，在管REITs產品數量與規模均居市場首位，其全流程業務鏈條覆蓋項目培育至上市管理各環節。這種“強信用主體+優質資產+專業運營”的組合模式，使華夏保利商業REIT具備穿越市場周期的抗風險能力。

市場分析指出，該項目通過資產證券化創新盤活存量商業資源，為房企轉型提供示范樣本。其底層資產的高質量運營與央企信用背書，有助于吸引中長期資金配置，促進商業不動產市場與資本市場的良性互動。隨著公募REITs擴容至商業地產領域，此類產品將成為推動行業高質量發展、優化資源配置效率的重要工具。

風險提示：市場有風險，投資須謹慎。投資者應認真閱讀《基金合同》《招募說明書》等法律文件，根據自身風險承受能力選擇適配產品。