近日，由渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃管理人的京東高和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，在上海證券交易所正式掛牌上市。這一項(xiàng)目以江蘇和四川兩地的優(yōu)質(zhì)倉儲物流設(shè)施及數(shù)據(jù)中心作為底層資產(chǎn)，總規(guī)模達(dá)42億元，吸引了瑞眾保險(xiǎn)、青島國信等多家頭部機(jī)構(gòu)超額認(rèn)購，成為國內(nèi)不動產(chǎn)金融領(lǐng)域的重要創(chuàng)新案例。

該項(xiàng)目構(gòu)建了"公募REITs+機(jī)構(gòu)間REITs+Pre-REITs"的多層次資本體系，其中機(jī)構(gòu)間REITs作為核心環(huán)節(jié)，既具備公募REITs的權(quán)益化特征，又保留了不動產(chǎn)私募基金的定制靈活性。高和資本執(zhí)行合伙人周以升指出，這種結(jié)構(gòu)使投資人既能對標(biāo)公募REITs定價(jià)，又可規(guī)避二級市場股價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)行效率優(yōu)勢在國際市場已得到充分驗(yàn)證——美國私募REITs規(guī)模增速持續(xù)領(lǐng)先公募產(chǎn)品。

在運(yùn)作模式上，項(xiàng)目創(chuàng)新性地采用"三位一體"管理閉環(huán)：京東產(chǎn)發(fā)提供強(qiáng)運(yùn)營支撐，高和資本實(shí)施專業(yè)資產(chǎn)服務(wù)，渤海匯金負(fù)責(zé)嚴(yán)謹(jǐn)計(jì)劃管理。這種架構(gòu)突破了傳統(tǒng)資管"一體化"模式，形成獨(dú)特的"服務(wù)式大資管"生態(tài)。周以升解釋稱，面對倉儲、數(shù)據(jù)中心等新興業(yè)態(tài)，高和選擇轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)方的服務(wù)者，通過專業(yè)管控彌補(bǔ)利益沖突，實(shí)現(xiàn)投資人、產(chǎn)業(yè)方與資管機(jī)構(gòu)的深度協(xié)同。

作為全市場首單混合業(yè)態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)構(gòu)間REITs，該項(xiàng)目具有雙重標(biāo)桿意義：一方面通過權(quán)益資金介入重塑物流產(chǎn)業(yè)周期，踐行金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面以純平層、同股同權(quán)結(jié)構(gòu)響應(yīng)監(jiān)管建設(shè)權(quán)益型市場的號召。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院魏晨陽評價(jià)，這種創(chuàng)新為構(gòu)建中國不動產(chǎn)金融大循環(huán)提供了關(guān)鍵實(shí)踐樣本。

項(xiàng)目底層資產(chǎn)的選擇凸顯戰(zhàn)略眼光。倉儲物流因其抗周期特性成為機(jī)構(gòu)配置核心方向，數(shù)據(jù)中心作為新基建載體則具備長期增值潛力。渤海匯金透露，在方案設(shè)計(jì)中嚴(yán)格遵循監(jiān)管規(guī)則，通過現(xiàn)金流精準(zhǔn)測算、存續(xù)期動態(tài)管控等手段，確保產(chǎn)品合規(guī)性與市場化定價(jià)的平衡。這種專業(yè)能力獲得市場高度認(rèn)可，最終實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購。

高和資本的轉(zhuǎn)型路徑折射出行業(yè)深層變革。從傳統(tǒng)辦公樓、社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的一體化操盤，到新興業(yè)態(tài)的服務(wù)式資管，其17年合作經(jīng)驗(yàn)沉淀出獨(dú)特的組織哲學(xué)。周以升強(qiáng)調(diào)，合作不僅是態(tài)度更是能力，高和通過與19家險(xiǎn)資建立長期信任，證明了專業(yè)機(jī)構(gòu)在復(fù)雜交易中的價(jià)值創(chuàng)造能力。這種能力在京東項(xiàng)目中得到充分展現(xiàn)——從資產(chǎn)篩選到投后管理，每個環(huán)節(jié)都體現(xiàn)著精細(xì)化運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前不動產(chǎn)行業(yè)處于周期轉(zhuǎn)換關(guān)鍵期，此類權(quán)益型創(chuàng)新具有特殊意義。周以升認(rèn)為，微觀層面的優(yōu)質(zhì)交易正在積累宏觀信心，42億元項(xiàng)目的落地既是行業(yè)筑底反彈的信號，也為新周期確立了基準(zhǔn)。隨著多層次REITs市場深化，機(jī)構(gòu)間REITs有望成為連接存量資產(chǎn)與增量資本的核心樞紐，推動不動產(chǎn)金融生態(tài)持續(xù)進(jìn)化。