廣州市海珠區(qū)后航道核心板塊的越秀·天薈江灣近日完成一筆6.3億元大宗商辦物業(yè)交易，買(mǎi)方為具有官方背景的機(jī)構(gòu)，所購(gòu)數(shù)百套物業(yè)將作為片區(qū)重點(diǎn)企業(yè)人才配套用房。此次交易通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)完成，印證了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，該項(xiàng)目也因此成為廣州中心區(qū)商辦市場(chǎng)的焦點(diǎn)——其過(guò)去六年持續(xù)蟬聯(lián)區(qū)域銷(xiāo)冠，且此前已有整層商鋪被實(shí)力買(mǎi)家收購(gòu)。

項(xiàng)目所在的廣州新中軸南段、珠江后航道與海珠創(chuàng)新灣三大戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)交匯處，正迎來(lái)多重規(guī)劃利好疊加的爆發(fā)期。廣州美術(shù)館新館、科學(xué)館等文化地標(biāo)相繼落地，中大紡織商圈轉(zhuǎn)型加速，嶺南廣場(chǎng)組團(tuán)建設(shè)提速，南段核心區(qū)城市面貌煥然一新。珠江后航道則被定位為世界級(jí)夜間經(jīng)濟(jì)帶，海珠區(qū)2024年出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃明確構(gòu)建“4+6”服務(wù)型制造體系，目前已吸引近百個(gè)項(xiàng)目落地，形成約340萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間。2025年一季度，海珠區(qū)工業(yè)投資同比增長(zhǎng)205.3%，第二產(chǎn)業(yè)占比提升至17.7%，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

城市更新方面，海珠創(chuàng)新灣正經(jīng)歷廣州規(guī)模最大的成片改造。瀝滘村改造總投資550億元，2026年計(jì)劃投資5億元；石溪村改造采用“合作改造”模式，總投資198.18億元。2026年，海珠新中軸舊改投入達(dá)91億元，東風(fēng)段、三滘段、康鷺片區(qū)合計(jì)1810億元投資集中釋放。這些改造將推動(dòng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)能級(jí)與城市面貌重構(gòu)，形成集科技創(chuàng)新、總部經(jīng)濟(jì)、高端服務(wù)于一體的現(xiàn)代化濱水新城。

交通配套的兌現(xiàn)進(jìn)一步夯實(shí)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。地鐵10號(hào)線大干圍站已開(kāi)通，2號(hào)線南洲站、廣佛線石溪站環(huán)繞，形成三地鐵網(wǎng)絡(luò)。2025年11月通車(chē)的海珠灣隧道將中心城區(qū)至廣州南站的車(chē)程縮短至15分鐘，其所屬的廣南快速路強(qiáng)化了廣州國(guó)際綜合交通樞紐地位。全長(zhǎng)42.2公里的環(huán)島路建設(shè)取得突破，2026年1月石崗路—大干圍段臨時(shí)路開(kāi)通，預(yù)計(jì)年底主路貫通后，將全面激活后航道濱江價(jià)值。

作為總建面約55萬(wàn)平方米的濱江商業(yè)綜合體，越秀·天薈江灣已建成運(yùn)營(yíng)，涵蓋酒店、商業(yè)MALL、街區(qū)商鋪、濱江公園等多元業(yè)態(tài)。項(xiàng)目樓下55個(gè)社區(qū)底商全面招商，羅森、美宜佳等品牌已開(kāi)業(yè)；距項(xiàng)目百米的嶺南海港匯商業(yè)MALL將于2026年5月開(kāi)業(yè)，麥當(dāng)勞、瑞幸等品牌入駐率達(dá)70%-80%。生態(tài)方面，項(xiàng)目距珠江僅200米，下樓即達(dá)1.7萬(wàn)平方米濱江公園，沿環(huán)島路延伸2公里黃金岸線，配備兒童游樂(lè)區(qū)、寵物公園等設(shè)施。

社區(qū)生態(tài)的成熟度成為項(xiàng)目另一大亮點(diǎn)。目前項(xiàng)目已交付超2500戶，入住率約80%，與海珠區(qū)聯(lián)合開(kāi)設(shè)的“青年夜校”提供吉他、調(diào)香等課程，全年舉辦130余場(chǎng)社群活動(dòng)，參與超2000人次，涵蓋車(chē)友會(huì)、藝術(shù)展等內(nèi)容，構(gòu)建起高活躍度的社區(qū)文化。3公里范圍內(nèi)集聚20余個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、6家三甲醫(yī)院及多所中小學(xué)，覆蓋白領(lǐng)、醫(yī)護(hù)、教師等高素質(zhì)租住群體。廣交會(huì)期間，項(xiàng)目?jī)?nèi)公寓酒店租金上漲且供不應(yīng)求，凸顯其多元客流支撐下的價(jià)值承載力。

產(chǎn)品層面，項(xiàng)目主力戶型為建面約36、54、64、74平方米商辦物業(yè)。其中36平方米戶型可做雙鑰匙分層出租，鏈家調(diào)研顯示租金約4000元/月；74平方米戶型可改造為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，總價(jià)約220萬(wàn)元，適配自住、投資或“自住+出租”復(fù)合需求。目前剩余產(chǎn)品為毛坯交付，業(yè)主可自由裝修，世外桃源風(fēng)、賽博朋克風(fēng)等個(gè)性化改造案例頻現(xiàn)。大宗交易后，A1棟進(jìn)入清貨階段，僅剩最后6套64平方米戶型，采用270°瞰景設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)完成去化。