國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域迎來資本運作新突破。6月30日，由京東產(chǎn)發(fā)與高和資本共同發(fā)起的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施機構(gòu)間REITs在上海證券交易所成功上市，成為國內(nèi)首支以倉儲物流為核心資產(chǎn)的混合業(yè)態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施證券化產(chǎn)品。該項目總規(guī)模達42億元，通過創(chuàng)新交易結(jié)構(gòu)設(shè)計填補了行業(yè)資產(chǎn)證券化關(guān)鍵環(huán)節(jié)的空白，為物流基礎(chǔ)設(shè)施盤活存量、形成資本閉環(huán)提供了全新路徑。

該產(chǎn)品底層資產(chǎn)覆蓋長三角與成渝經(jīng)濟帶的四大核心物流樞紐，包括昆山、南京、成都、德陽等地的高標(biāo)準智慧物流園區(qū)。項目創(chuàng)新性地將倉儲設(shè)施與配套算力中心等業(yè)態(tài)打包上市，形成"倉儲+科技"的復(fù)合資產(chǎn)包。渤海匯金證券資管擔(dān)任計劃管理人，在發(fā)行階段獲得保險資金、國有資本等長期投資者的超額認購，其純權(quán)益架構(gòu)設(shè)計完全基于資產(chǎn)現(xiàn)金流定價，擺脫了對主體信用的依賴。

相較于傳統(tǒng)公募REITs嚴格的準入標(biāo)準，此次發(fā)行的機構(gòu)間REITs展現(xiàn)出顯著靈活性。公募產(chǎn)品要求底層資產(chǎn)須具備三年穩(wěn)定運營記錄且保持正向現(xiàn)金流，導(dǎo)致大量處于培育期的復(fù)合型物流資產(chǎn)難以入池。而新模式不僅接納運營周期較短的資產(chǎn)，更突破單一倉儲業(yè)態(tài)限制，精準契合智慧物流向供應(yīng)鏈一體化演進的發(fā)展趨勢。這種差異化設(shè)計為行業(yè)提供了更適配的資本工具。

京東產(chǎn)發(fā)通過此次創(chuàng)新實踐，已構(gòu)建起覆蓋全生命周期的資本運作體系。繼此前完成全國首單民企倉儲物流公募REITs發(fā)行及兩輪擴募后，此次機構(gòu)間REITs的落地標(biāo)志著其"公募+機構(gòu)間+Pre-REITs"的多層次資本平臺正式成型。該體系有效破解了物流地產(chǎn)重資產(chǎn)、長周期導(dǎo)致的資金沉淀難題，為行業(yè)探索出可持續(xù)發(fā)展的資本路徑。

行業(yè)專家指出，國內(nèi)倉儲物流業(yè)正從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。當(dāng)前行業(yè)普遍面臨債權(quán)融資依賴度高、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率低等痛點，機構(gòu)間REITs的常態(tài)化發(fā)展將引入保險等長期耐心資本，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的同時降低企業(yè)杠桿率。更值得關(guān)注的是，這種市場化退出機制將加速淘汰低效倉儲設(shè)施，推動行業(yè)向高標(biāo)智慧化方向升級，為構(gòu)建現(xiàn)代物流體系注入新動能。