在北京復(fù)興商業(yè)城和上海部分熱門商圈，一種名為“免租聯(lián)營(yíng)”的新型商業(yè)模式正悄然興起。這種模式打破傳統(tǒng)租賃框架，房東不再收取固定租金，而是與商戶約定按營(yíng)業(yè)額比例分成。商戶盈利時(shí)，房東按比例獲取收益；若商戶虧損，房東亦無分成可取。這一創(chuàng)新模式引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，也折射出當(dāng)下實(shí)體商業(yè)的深層困境。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)網(wǎng)上零售額逼近16萬億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的27%。在一線城市，這一趨勢(shì)更為顯著：年輕人普遍通過網(wǎng)購解決日常消費(fèi)需求，商場(chǎng)內(nèi)騎手穿梭的頻率遠(yuǎn)高于顧客。傳統(tǒng)商鋪賴以生存的客流量正被系統(tǒng)性分流，但租金成本卻未同步調(diào)整。以北上廣核心商圈為例，每平方米日租金普遍達(dá)數(shù)十元，100平方米店鋪月租金輕松突破十萬元，成為商戶難以承受之重。

高昂的固定成本與萎縮的客源形成雙重?cái)D壓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年全國(guó)關(guān)閉門店超4.5萬家，上百個(gè)品牌徹底退出市場(chǎng)。餐飲行業(yè)尤為嚴(yán)峻，全年有160萬個(gè)餐飲門店停業(yè)，新開門店一年存活率僅53%。商業(yè)體空置率隨之攀升，部分非核心商場(chǎng)空鋪率接近30%。這種局面下，“沒人敢開店”取代“沒人想開店”，成為實(shí)體商業(yè)的主要矛盾。

面對(duì)租戶退潮，房東被迫調(diào)整策略。2025年北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金同比下跌近10%，較2019年峰值縮水近三成。在此背景下，“免租聯(lián)營(yíng)”模式應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)房東而言，空置店鋪意味著零收入，而聯(lián)營(yíng)模式至少保留了“有總比沒有強(qiáng)”的可能性；對(duì)創(chuàng)業(yè)者來說，這一模式消除了固定租金壓力，將創(chuàng)業(yè)門檻大幅降低——過去“未盈利先付租”的困境得到緩解，資金壓力轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)。

然而，新模式暗藏諸多隱患。首先是營(yíng)業(yè)額核算問題：若商戶采用現(xiàn)金交易或獨(dú)立收銀系統(tǒng)，數(shù)據(jù)真實(shí)性難以驗(yàn)證；若接入房東系統(tǒng)，又可能引發(fā)數(shù)據(jù)安全與經(jīng)營(yíng)隱私爭(zhēng)議。其次是分成比例博弈：以月租金萬元、營(yíng)業(yè)額十萬元的服裝店為例，10%-15%的分成比例與固定租金相當(dāng)，但若房東要求25%分成，商戶實(shí)際支出將翻倍。更關(guān)鍵的是法律風(fēng)險(xiǎn)：傳統(tǒng)租賃關(guān)系轉(zhuǎn)化為聯(lián)營(yíng)關(guān)系后，虧損、債務(wù)等責(zé)任劃分缺乏明確規(guī)范，極易引發(fā)糾紛。

這種模式本質(zhì)上是實(shí)體商業(yè)在困境中的“被迫進(jìn)化”。它解決了商戶不敢入場(chǎng)的問題，卻未觸及核心矛盾——消費(fèi)者是否愿意回歸線下場(chǎng)景。當(dāng)網(wǎng)購滲透率持續(xù)攀升、年輕群體消費(fèi)習(xí)慣深刻改變時(shí)，商鋪的生存空間仍取決于能否提供不可替代的體驗(yàn)價(jià)值。免租聯(lián)營(yíng)或許能延長(zhǎng)部分商戶的存活周期，但無法逆轉(zhuǎn)實(shí)體商業(yè)的整體趨勢(shì)。對(duì)于創(chuàng)業(yè)者而言，選擇這種模式前需謹(jǐn)慎核算成本，更需思考：在消費(fèi)行為變遷的浪潮中，自己的店鋪究竟能提供什么獨(dú)特價(jià)值？