在當下消費市場呈現(xiàn)多元化趨勢的背景下，高端商業(yè)地產(chǎn)品牌德基集團正積極調(diào)整戰(zhàn)略布局，試圖通過業(yè)態(tài)互補實現(xiàn)更廣泛的市場覆蓋。11月26日，揚州蜀岡-瘦西湖風景名勝區(qū)與德基集團正式簽署投資合作協(xié)議，標志著德基在揚州的商業(yè)項目進入實質(zhì)性推進階段。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，德基將在揚州打造集藝術(shù)館、博物館與奧特萊斯業(yè)態(tài)于一體的綜合商業(yè)體，這一舉措被視為德基從高端藝術(shù)商業(yè)向多元化消費場景延伸的重要信號。

德基的轉(zhuǎn)型并非偶然。2024年，南京德基廣場以驚人的銷售業(yè)績超越北京SKP，成為全球單體商場銷售額冠軍，這一成就背后是德基對高端消費市場的深度耕耘。然而，隨著消費分層現(xiàn)象加劇，高端品牌開始探索"高端渠道+奧萊業(yè)態(tài)"的并行模式，通過渠道互補覆蓋更廣泛的消費群體。德基敏銳捕捉到這一趨勢，今年8月先后成立江蘇德基奧萊商業(yè)發(fā)展有限公司和江蘇德基時刻商業(yè)發(fā)展有限公司，為布局奧特萊斯業(yè)態(tài)奠定基礎(chǔ)。目前，德基已在南京仙林、河西等地籌建新項目，揚州項目則是其首次將奧萊業(yè)態(tài)拓展至南京以外的城市。

奧萊業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展為德基的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了市場依據(jù)。中國商業(yè)聯(lián)合會奧特萊斯分會數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度全國主要奧萊項目銷售額同比增長12.8%，客流量增長16.3%，增速較上一季度進一步擴大。麥肯錫預(yù)測，到2025年奧萊市場規(guī)模將達到2600-3900億元。這種增長態(tài)勢與消費需求變化密切相關(guān)——年輕學(xué)生、家庭客群及周邊居民對高性價比品牌的需求日益旺盛，而德基通過奧萊業(yè)態(tài)可以精準填補區(qū)域市場空白。以南京仙林為例，該區(qū)域消費力與新街口核心商圈存在差異，德基奧萊的入駐恰好匹配了當?shù)乜腿簩ζ焚|(zhì)與性價比的雙重追求。

德基的擴張策略呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域協(xié)同特征。在南京，德基已形成新街口（頂奢）、河西（潮流）、仙林（奧萊）的差異化布局；在揚州，德基奧萊將與南京仙林項目形成互補，共同覆蓋長三角西部市場。這種布局不僅避免了內(nèi)部競爭，還通過渠道互補優(yōu)化了奢侈品銷售生態(tài)。奢侈品品牌每季都會產(chǎn)生一定數(shù)量的未售罄產(chǎn)品，奧萊業(yè)態(tài)為這些商品提供了穩(wěn)定的消化渠道，有助于德基緩解庫存壓力、提升周轉(zhuǎn)率，同時吸引價格敏感型消費者，培養(yǎng)潛在奢侈品購買群體。

在拓展奧萊業(yè)態(tài)的同時，德基并未放松對高端市場的深耕。10月25日，徐州德基廣場東塔樓正式封頂，商業(yè)裙樓公共區(qū)域啟動精裝修施工。作為國內(nèi)第二座德基高端綜合體，徐州項目選址市中心商圈核心地段，商業(yè)經(jīng)營面積達17萬平方米，計劃引入約500家商戶，其中150多個品牌為首次進入徐州市場。該項目預(yù)計年客流量可達5000萬人次，年銷售額突破百億元，將填補區(qū)域高端商業(yè)空白。德基的這一舉措既源于對區(qū)域消費潛力的判斷，也與中國奢侈品市場復(fù)蘇跡象密切相關(guān)。2025年第三季度，卡地亞母公司厲峰集團大中華區(qū)銷售額增長7%，Prada集團亞太市場增長10%，Burberry大中華區(qū)實現(xiàn)3%增長，這些數(shù)據(jù)為德基的擴張?zhí)峁┝耸袌鲂判摹?/p>

然而，德基的"雙線作戰(zhàn)"策略也面臨諸多挑戰(zhàn)。在奧萊業(yè)態(tài)方面，項目改造周期較長可能錯失市場機遇。以德基時刻（原河西項目）為例，該項目2020年收購股權(quán)后直至今年才更名，預(yù)計2026年6月才能正式營業(yè)。在此期間，金鷹湖濱天地、萬達茂等周邊項目已穩(wěn)固客流，上海青浦奧萊二期、華潤萬象濱海購物村等競品加速擴張，形成對南京及長三角客群的虹吸效應(yīng)。京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始在二三線城市布局奧萊門店，進一步加劇了市場競爭。

高端業(yè)態(tài)的競爭同樣激烈。南京IFC借助新鴻基背景發(fā)力高奢市場，與德基形成"雙寡頭"格局；JLC金陵中環(huán)定位"潮奢+年輕中心"，瞄準年輕消費群體；金陵萬象城則通過多元業(yè)態(tài)與德基形成差異化競爭。在全國層面，被博裕資本收購后的SKP可能調(diào)整業(yè)態(tài)布局和擴張策略，德基的"店王"地位面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。如何在業(yè)態(tài)多元化和門店擴張之外找到新的突破口，成為德基必須面對的課題。