5月19日，沉寂多日的REITs市場突然爆發強勁反彈，中證REITs全收益指數單日飆升2.37%，一舉收復1000點整數關口并創下年內最大漲幅。當日全部81只已上市公募REITs全線飄紅，其中5只產品漲幅超過4%，規模較大的收費公路和產業園區類項目領漲市場。

市場劇烈波動背后，首批中證REITs全收益指數基金的申報成為關鍵催化劑。5月18日，易方達、華夏、南方、中金等四家頭部基金公司集體上報相關指數產品，引發市場高度關注。據測算，若年內10家機構獲批發行且單只規模3-5億元，疊加債基配置資金，REITs市場有望迎來近百億元增量資金。

此前REITs市場經歷持續調整，中證REITs全收益指數于4月中旬開啟下跌通道，上周五更跌破1000點創年內新低。中金公司固收團隊分析指出，國債收益率接近關鍵阻力位、一季報披露后的獲利回吐，以及市場對商業不動產REITs集中供給的擔憂，共同導致資金配置意愿減弱。

供給端卻呈現加速擴容態勢。5月19-21日，中金唯品會商業REIT等四只商業不動產項目密集啟動網下詢價，擬募資規模超186億元。與此同時，長城華能燃煤發電REIT等能源基礎設施項目獲交易所受理，中核匯能新能源REIT正式發布發售公告，廈門安居REIT完成特定對象發售情況報告。

指數基金的推出被視為改善市場生態的重要舉措。當前跟蹤的中證REITs全收益指數包含53只成分券，前五大權重項目包括華夏華潤消費REIT、中信建投國家電投新能源REIT等。這些成交活躍的項目在反彈中表現突出，中金安徽交控REIT以5%漲幅領跑，其余權重項目漲幅均超2.5%。

中信建投地產團隊認為，指數化產品將通過雙重機制激活市場：基金申贖帶來的持續增量資金可放大流動性，套利機制則能平抑個券定價偏差，推動一二級市場價差收斂。數據顯示，若新發二級債基將5%倉位配置REITs，按1000億元規模估算可帶來50億元資金，加上指數基金的30-50億元，年內資金增量相當可觀。

市場分析人士指出，在REITs發行常態化、商業不動產項目開閘的背景下，指數基金的申報具有重要信號意義。雖然短期內有助于市場企穩，但長期估值仍需依靠專業機構對項目基本面的審慎評估。隨著各類參與主體不斷豐富，REITs市場正在構建更健康的定價體系。